Por qué deberías saber qué sistema de amortización tiene tu hipoteca

• El sistema de amortización determina cómo se calculan las cuotas de la hipoteca.

  在兑换系统确定抵押付款是如何计算的。

• La mayoría de hipotecas en España usan el sistema francés de amortización.

  在西班牙大多数抵押贷款使用法语摊销系统。

• Con el sistema francés, pagarás más intereses en las primeras cuotas y amortizarás menos capital.

  与法国的制度，你支付的第一分期付款更多的利益并为自己支付较少的资本。

¿Alguna vez te has planteado adelantar parte de la hipoteca？ Si es así seguro que has escuchado que es mejor hacerlo durante los primeros años porque al principio sólo pagas intereses.Por el contrario, cuando quedan pocos años de hipoteca no compensa porque ya has pagado casi todos los intereses.

你有没有你想过将某些抵押贷款吗？如果这样肯定你听说过的早年最好做，因为你一开始只支付利息。在另一方面后，当有几年的抵押贷款无法弥补，因为你已经支付了几乎所有的兴趣。

En realidad esto no siempre tiene por qué ser así. La clave está en el sistema de amortización que hayas firmado para tu hipoteca.

实际上，并非总是如此。 关键是你已经申请了抵押贷款的摊销系统。

El sistema de amortización marca la estructura de pagos de las cuotas del préstamo hipotecario. En otras palabras, cómo se va a devolver el dinero y cómo se calcularán las cuotas.

在还款系统，使缴费抵押贷款的结构。换句话说，你打算怎么还钱和配额是如何计算的。

Qué sistemas de amortización se usan en España

在西班牙使用何种还款系统

En España la mayor parte de las hipotecas usan el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes. La principal ventaja de esta fórmula es que, como su propio nombre indica, genera unas cuotas mensuales más estables, que no variarían si la hipoteca es a tipo fijo.

在西班牙，大多数抵押贷款使用法国摊销制度或固定分期付款制度。主要的利用这个公式是用于，顾名思义，的产生更稳定的按月，如果抵押贷款是固定的速率，将不会改变。

En el caso de las hipotecas a tipo variable, la cuota sólo cambiaría en función de la evolución del euribor y con la periodicidad que marque el préstamo (anual o semestral, normalmente).

在可变速率抵押贷款的情况下，费用将仅取决于期Euribor的演变，并与频率刻度盘（年度或半年度，通常）贷款改变

Para lograr cuotas más estables, esta hipoteca utiliza un pequeño truco para proteger al banco. Durante los primeros años prácticamente sólo pagarás interesesy apenas amortizarás capital. En otras palabras, no estarás pagando realmente tu casa, sino devolviendo el dinero al banco.

为了实现更稳定的分期付款，这笔抵押贷款使用了一个小技巧来保护银行。 在最初几年，您几乎只会支付利息，而您几乎无法摊还资本。换句话说，你没有真正支付你的家，但返回的钱给银行。

A modo de ejemplo, en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un tipo de interés del 4%, la primera cuota sería de 791,75 euros. De ese dinero, 500 serían para pagar intereses y sólo 291,75 servirían para reducir la deuda.

作为一个例子，15万欧元的贷款，以25年一4％的利率，rimera股票将是791.75欧元。其中500元是支付利息，只有291.75可以减少债务。

Al cabo de 12,5 años, si el tipo de interés fuese fijo, seguirías pagando la misma cuota y sólo 331,48 euros serían para pagar intereses por 460,27 euros que irían a pagar capital. Esos sí, aunque llevases la mitad de la vida del préstamo, todavía te quedarían por devolver 98.984,99 euros.

12.5年后，如果利率固定，你会继续支付相同的费用，只有331.48欧元将支付460.27欧元的利息，这将支付资金。是的，即使你花了一半的贷款期限，你仍然需要返还98,984.99欧元。

Los números son claros y también el coste de tener una cuota más reducida los primeros años de hipoteca. Y es que el principal problema del sistema de amortización francés es que en una hipoteca como la anterior, cuando lleves 15 años pagando la hipoteca no tendrás la mitad de tu casa pagada.

这些数字很清楚，费用也较低抵押贷款的头几年。并与法国还款制度的主要问题是，抵押贷款如上，当你需要15年支付抵押贷款没有一半你的房子支付。

¿Cuáles son las alternativas al sistema francés de amortización？

法国折旧系统有哪些替代方案？

La segunda fórmula de pagos más utilizada se basa en el sistema alemán o sistema de pagos constantes. Con esta fórmula, todos los meses amortizarás la misma cantidad de capital.Esto no quiere decir que la cuota vaya a ser la misma durante todo el periodo. Nada más lejos de la realidad.

第二种最常用的支付公式是基于德国系统或支付系统常数。 使用此公式，每月您将分摊相同数量的资金。这并不意味着整个期间的配额将是相同的。没有任何一种现实。

El capital que amortizas cada mes (la parte del préstamo que devuelves) es la mismo, pero no los intereses, que también serán mayores al principio.Lo que ocurre es que estos intereses se calculan sobre el capital que debes y los primeros años debes mucho más.

资本分期偿还每个月（你归还贷款的一部分）是相同的，但不是兴趣，这也将是更高在第一。什么情况是，这些利益是你欠的资本和早年计算你更多。

Como esos intereses se suman al capital que vas amortizando, el resultado es que las cuotas mensuales serán muy elevadas los primeros años y mucho más asequibles los siguientes. Además, y esto es quizás lo más importante, cuando lleves 15 años pagando la hipoteca tendrás efectivamente pagada la mitad de la casa.

这样的利息都加到资本您正在摊还，结果是在第一年每月付款将非常高，以下更实惠。此外，也许是最重要的，当你需要15年支付抵押贷款已实际支付一半的房子。

La siguiente imagen te ayudará a entender mejor cómo funcionan ambas fórmulas para calcular las cuotas de la hipoteca y estructurar el préstamo:

下面的图片将帮助您更好地了解他们的工作都计算抵押分期付款和结构贷款的公式：

Esta distribución también afecta a los intereses totales que pagas con el préstamo.

此分配也会影响您支付的总利息贷款。

En el caso del sistema francés pagarás 87.527 euros, mientras que con el alemán, la factura se reducirá a 37.265 euros. Por eso mismo si tu hipoteca utiliza el sistema francés te puede interesar revisar las condiciones mediante una novación o una subrogación hipotecaria.

在法国制度的情况下，您将支付87,527欧元，而在德国，发票将减少到37,265欧元。因此，如果您的抵押贷款使用法国制度，您可能有兴趣通过更新或抵押代位审查条件。

También existen otros modelos de amortización, como el creciente, que funciona al revés que el alemán. Empiezas pagando muy pocos intereses y terminas pagando muchos.

还有其他摊销模式，例如增长，有效颠倒那个德国人。你开始支付很少的利息，最终你付出了很多。

Por otro lado, en Estados Unidos utilizan un sistema diferente de pago al vencimiento. Bajoel sistema americano de amortización de hipotecas en cada cuota sólo pagarás intereses y es al final de la vida del préstamo cuando devolverás el principal.

另一方面，在美国，他们在到期时使用不同的支付系统。在每一期中的美国抵押贷款还款制度下，您只需支付利息，而且当您退还本金时，它将在贷款期限结束时。