オフィス需要低迷でアメリカの大都市は｢破滅のループ｣に陥る

オフィスの需要がなくなっていることで、中規模都市では税率が上がり、資産価値は急落する可能性がある。

• アメリカの大都市の一部は、都市の経済が崩壊する｢破滅のループ｣に陥る危険性がある。

• オフィススペース需要の落ち込みは、アメリカの都市の問題を悪化させるとコロンビア大学のある経済学者は述べている。

• オフィス需要が低迷することで、中規模都市では税率が上がり、資産価値が急落する可能性がある。

オフィス不動産市場の暴落のせいで、アメリカの大都市に｢破滅のループ｣が迫っているとコロンビア大学のある経済学者は述べている。

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スティン・バン・ニューワーバーグ（Stijn Van Nieuwerburgh）は、コロンビア・ビジネス・スクールの不動産と財政学の教授で、ここ数カ月間、アメリカの大～中規模都市に警鐘を鳴らしている。在宅ワークのトレンドが、アトランタ、シカゴ、デンバーといった主要都市の商業不動産市場を打ちのめしているからだ。

これらの都市では現在、オフィスの空室率がかつてないほど高くなっているとニューワーバーグは最近のレポートで述べており、不動産業界団体の全米リアルター協会（National Association of Realtors）も今年は全米でオフィスの空室率が過去最高になっていると述べている。

これによる経済的影響は悲惨だとニューワーバーグは言う。アメリカでは固定資産税が自治体の主な収入源だからだ。固定資産税が税収全体の40％を占める州もある。事業所税も税収全体の10％程になるとニューワーバーグは見積もっている。

｢こうしたオフィスの価値が半分になれば、税収が減り、予算に大きな穴が開くことになる｣とニューワーバーグは先ごろ行われたCNBCのインタビューで警告した。

｢小さな都市が抱える問題で多いのは、商業オフィス街以外にその都市が繁華街で提供できるものがあまりないということだ。だからオフィス街が低迷し始めると、都市全体に影響が出る｣

このことが、結果として影響を受ける都市の税率アップと資産価値の減少につながり、オフィスビルの価格は35％急落する可能性があるとの試算もある。オフィス関連のエクスポージャーが高い銀行も、トラブルに陥る可能性がある。オフィスビル関連の債務は約6000億ドル（約88兆2400億円）もあり、そこに｢問題が発生するかもしれない｣からだとニューワーバーグは言う。

何人かの専門家はここ数カ月間、パンデミックからの回復に苦労している商業不動産セクター全体の問題について警告している。それは信用状況の逼迫で急速に悪化しており、銀行はすでに融資を減らし始めており、商業用不動産の負債を投げ出そうとしていると報じられている。